Por la seguridad del inquilino

Las quejas siempre apuntan a los inquilinos morosos o a aquellos que abandonan el departamento sin pagar la cuenta de mantenimiento. ¿Pero qué hay de los propietarios que quieren aprovecharse de sus inquilinos? No son pocos y también causan serios estragos. ¿Hay vacuna contra ellos más allá de firmar un buen contrato de arrendamiento?

Como explica el señor Gilberto Guija Benavides, director gerente de la inmobiliaria Covensa, "el contrato de arrendamiento se encuentra regulado por el artículo VI del Código Civil. No hay obligación de inscribirlo en Registros Públicos; sin embargo, en varios casos es conveniente hacerlo, especialmente cuando el plazo del arrendamiento es bastante largo y cuando el monto del alquiler es elevado, o en caso de que el inmueble se encuentre en proceso de venta o incluso esté hipotecado".

Lógicamente, la inscripción en Registros Públicos corre por cuenta del inquilino (arrendatario).

MEDIDA DE SEGURIDAD
¿Y cuál es la seguridad que otorga Registros Públicos en estos casos? Como expresa Gilberto Guija, "se da prioridad al arrendatario de buena fe cuyo título ha sido inscrito, conforme lo señala el artículo 1670 del Código Civil. Y si hubiera una intención de vender el bien arrendado, el adquiriente deberá respetar el contrato si este estuviese inscrito, quedando sustituido en derechos y obligaciones el arrendador (propietario), como señala el artículo 1708 del Código Civil.

En pocas palabras, la inscripción del alquiler en Registros Públicos es una medida de seguridad que puede utilizar la persona que toma el inmueble en alquiler. De esta manera evita que un propietario malicioso intente vender el inmueble que el inquilino habita y por el cual podría haber pagado varios meses de renta. Es decir, vale la pena inscribir el inmueble si usted pacta con el propietario (por medio de un contrato) permanecer ahí algunos años y si el alquiler es elevado.

Normalmente, los alquileres que se inscriben en Registros Públicos corresponden a locales comerciales y, en menor medida, a familias que rentan una casa de grandes dimensiones.

Y si se trata de un local comercial, el doctor Santiago Araujo recomienda averiguar previamente si está permitido realizar tal o cual negocio en el local elegido, para lo cual se debe sacar un permiso en la municipalidad.

EL PROPIETARIO REAL
Por otro lado, todo aquel que piensa alquilar una casa debe revisar el registro de inscripción del inmueble para estar seguro de que quien arrienda es realmente el propietario del inmueble. De lo contrario, podría ganarse un tremendo problema.

Como refiere el director gerente de Covensa, "también ayuda legalizar las firmas de los contratantes en la notaría para verificar sus identidades y la vigencia del poder del representante, en caso se trate de una persona jurídica".

Ninguna medida de seguridad sobra en los contratos de alquiler. El objetivo es que el arrendamiento no se convierta en una pesadilla.

En el contrato
4Incumplimientos
Fije en el contrato penalidades por su incumplimiento y reglas para terminarlo antes del plazo de vencimiento.
4Normas
En caso de alquiler de locales comerciales, debe establecerse la obligación de cumplir las normas de seguridad, municipales y otras que sean necesarias.
4Arbitraje
Fije una cláusula de solución de conflictos mediante la intervención de un solo árbitro, y que este pueda ser designado por La Cámara de Comercio de Lima.
FUENTE: ESTUDIO ARAUJO-ALVAREZ ABOGADOS

La garantía
El arrendador debe tomar sus garantías para evitar que el inquilino no pague la renta mensual. Para ello es necesario establecer una penalidad por demora en el pago, y si se junta más de un mes de deuda, se debe resolver el contrato y citar a conciliación. Siempre es mejor tratar de arreglar el problema conversando, pero si no se soluciona el caso de esta manera ni con la ayuda de un árbitro, solo queda acudir al Poder Judicial, para el cobro y desalojo, conforme al Código Civil.

Seguridad de todos
Para garantía de ambas partes, el contrato debe incluir la siguiente información que detalla Santiago Araujo-Álvarez, del estudio de abogados que lleva su apellido.

4Una lista de pagos a cargo de cada parte, tales como impuestos, serenazgo, mantenimiento, etc.

4Si la propiedad se alquila amoblada, una lista de los artículos (secadora, lavadora, microondas, cortinas, etc.). Se puede tomar fotos de estos artículos y del departamento.

4Prohibiciones, como no tener animales, número máximo de personas que puede habitar la vivienda, no hacer modificaciones en la construcción ni huecos en las paredes, no hacer ruidos molestos, etc.

4El propietario debe recibir una copia de los recibos de servicios cancelados del mes anterior, junto con el pago de la renta.