Créditos para vivienda

Por Luis Davelouis Lengua

Para el director de Colliers International, Erick Rey de Castro, adquirir una vivienda es probablemente la decisión más importante que puede tomar una persona en su vida, pues representa materializar el fruto de su trabajo y esfuerzo. Es una decisión que comprometerá una buena parte de su salario mensual por unos 20 años, le proveerá de un respaldo y seguridad para sí mismo y su familia y de un legado para sus hijos.

En el Perú, sin embargo, adquirir una vivienda ha sido, para la mayoría, una tarea tan difícil que se le asignó un carácter onírico: el sueño de la casa propia. Y peor aun: hasta principios de la década pasada conseguir un crédito a un plazo de más cinco años era prácticamente imposible, por el riesgo que representaba pese a estar respaldado por un activo fijo como lo es una vivienda.

OTRA REALIDAD
La actual percepción de bonanza económica, sin embargo, ha generado una confianza inusitada en el futuro, lo que se ha traducido en plazos más largos para prestar o tomar prestado dinero y, mejor aun, a tasas cada vez más bajas.

En los últimos cinco años, los plazos para el otorgamiento de créditos hipotecarios se han elevado en promedio desde 10 años hasta poco más de 15, mientras que las tasas en soles y cobros adicionales han caído sustancialmente con el crecimiento de la economía y el incremento de la oferta y la competencia entre las instituciones financieras. Así, las tasas promedio en soles han pasado de 17% al año a mediados del 2003 hasta un 10% el día de hoy. Una tendencia que podría revertirse ligeramente, como consecuencia del incremento del costo del crédito generado por las medidas del BCR, según explica el gerente de producto hipotecario del Banco de Crédito, Luis Almandoz.

ENDEUDARSE CON LA CABEZA
"Hoy es tan fácil acceder a un crédito hipotecario que el producto se ha convertido en un commoditie", explica Almandoz. Es decir, se ha masificado y, por ello mismo, se ha hecho relativamente más barato.

Aun así, hay varios puntos que se deben considerar al tomar esta decisión. Además de los costos extras, como trámites administrativos y seguros (entre otros), que el cliente debe asumir y que se suman a la tasa pactada, se tiene la moneda en la que ha de endeudarse, el plazo y el monto de las cuotas.

Sobre la tasa, debe tener en cuenta que aquella anunciada por las instituciones financieras casi nunca es la que uno termina pagando. A esta tasa, llamada TEA (tasa efectiva anual), se deben sumar una serie de costos que la inflan. Es obligación de la entidad ante la cual se presenta a solicitar su préstamo que le dé la tasa real que pagará una vez incorporados todos los extras.

Consulte en esta dirección (www.sbs.gob.pe/portalsbs/tipotasa/indice.htm, la página web de la Superintendencia de Banca, Seguros y AFP) una tabla con la tasa real que le cobrará cada una de estas instituciones si usted tomara un crédito dentro de un supuesto determinado. Antes de ir al banco podrá conocer, al menos de manera referencial, cuánto cobra cada uno. Recuerde que existen diferentes productos hipotecarios en cada institución, dependiendo del monto que pretenda pedir prestado. Es más, la tasa de interés podrá negociarla de acuerdo con la oferta que encuentre y el número de servicios que tenga contratados con esa entidad.

Ahora debe definir el plazo al que ha de tomar la deuda, que va entre 5 y 30 años, según afirma la jefa de Productos Inmobiliarios del Scotiabank, Noemí Vargas. Muchos de los clientes --comenta-- optan por un plazo de 20 años, pero cada vez que cuentan con algún excedente de dinero lo aprovechan para realizar prepagos, reduciendo así el plazo del crédito. Tenga presente que algunas instituciones cobran por costos asociados a ellos.

Tanto Almandoz como Vargas recomiendan buscar un plazo que dé como resultado una cuota cómoda, de manera que le permita cumplir sus pagos con holgura y le dé capacidad de ahorro, algo que le permitirá hacer prepagos luego y que no le causará inconvenientes en su gasto corriente. Eso sí, no se deje llevar por las propuestas que le hagan: si la cuota a 15 años le parece demasiado alta y la cuota a 20 demasiado larga y holgada, pida que le hagan una cotización a plazos intermedios (16, 17, 18 o 19 años). Es obligación del banco servirlo.

Respecto a la moneda en la cual se endeudará, ambos piensan que, dado el largo plazo de la obligación, no tiene sentido para el tomador del crédito asumir riesgos relativos al tipo de cambio (si sube y usted gana en soles, lo lamentará). Por lo tanto, endéudese en la moneda en la que percibe sus ingresos. Además, el consejo de Almandoz es claro: elimine los elementos variables de la ecuación. Y solucionado el tema de la moneda, prefiera una tasa fija para el íntegro de su préstamo (ya las hay). Con todos estos detalles definidos podrá tomar una buena decisión.

Los plazos y las cuotas
Típicamente, las personas piden créditos a plazos predeterminados por las instituciones financieras, sin ser conscientes de que pueden escoger un plazo que se ajuste a sus propias necesidades. Luis Almandoz dice que en el caso del Banco de Crédito, los créditos están repartidos en proporciones iguales para 10, 15, 20 y 25 años: 25% cada uno. "Las cuotas no deben ahogar la economía de las personas, pero tampoco deben ser estiradas al máximo porque en términos prácticos el crédito termina siendo más costoso. Lo ideal es pagar una cuota que permita ahorrar, hacer prepagos y terminar de pagar antes", explica.